2016，地王爆发年。全国50个主要城市，至今冒出超过200宗地王。
“货币像水一样，到处漫灌。”经济学家樊纲如是说。“超发的货币，都涌入了房地产市场。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示。
而广州，身为一线城市，却是这场水深火热中的“一股清流”：上半年居然一块“地王”都没有，而且年内首块中心区住宅用地，直到8月中旬才姗姗来迟。
毫无悬念地，这块位于荔湾区芳村板块、占地仅2万㎡的小宅地，报价阶段就被18家开发商“围猎”，楼面地价从16810元/㎡推高到24375元/㎡，溢价高达45%，直接进入了“竞配建拆迁安置房”环节。
8月16日上午10点网上竞价开始。历时整整一小时的疯狂加价后，广州本地房企雅居乐成功“突围”。成交价217338万元，竞配建拆迁安置房面积27450㎡，配建占比30.8%。除去公建配套，可售建筑面积仅为56716㎡，折合（不含竞配建成本的）楼面地价高达3.83万元/㎡，超过了此前越秀地产在海珠南洲拿下的全市单价地王（楼面价3.46万/㎡），成为广州新晋单价地王。
虽然早已预见此次“抢地王大战”不可避免，但多位业内人士仍感叹，楼面地价高得离谱。据见地君了解，与地块一路之隔、同是二线望江的新盘万盛苑，单价也不过才2.4-2.5万/㎡，就连更靠近滘口地铁站的新世界凯粤湾，均价也不过2.9-3.1万/㎡。
最高兴的莫过于地王旁边的新盘。就在不远处的华发荔湾荟，地块规划图都公示一年多了仍迟迟未见大动静。据媒体援引华发内部人士透露，就等着地王出来开盘呢。今天竞价结束后，一位华发人士兴奋地发了一条朋友圈：感谢雅居乐。
而在广州新地王未拍已达最高限价后，见地君走访了附近一带二手中介机构，均未闻业主有“返价”现象，而附近不少居民更是向见地君表示：“价格这么高，谁买？”
这是一个好问题。“现在广州的地王很难在短期内影响周边二手价格，一般是等到土地开发到项目预售阶段，公布了地王盘的预售价后，才会令周边的二手价跟风。”广州链家研究院院长周峰向见地君表示，准现楼才会让二手业主有明确的对比。
“对着一块空地开高价，是没人会接手的。”
1地王“窘迫”
根据广州国规委挂牌出让信息，荔湾区岭海街12号AF01074地块，位于芳村西部石围塘片区，北临珠江，与如意坊和大坦沙隔江相望；南近芳村大道中路，隔路相望即是芳村茶叶市场；西临塞坝涌口。南面路口六七百米处就是荔湾区委所在地。
地块占地面积仅2.19万㎡，计容建筑面积8.92万/㎡，容积率4左右。不说跟附近广钢（6.57平方公里）、广纸（2.45平方公里），以及天河奥体板块（21.9平方公里）巨大的规划面积比，就拿销售火爆的天河北板块来说，这广州新地王还不及下半年天河燕塘一次推出的单块土地面积的一半大。
规划资料显示，地块限高80米，而且要求有高低错落的天际线，相差不少于10米，那么按照平均楼高75米、层高2.9米算，最多只能建成20-24层高的楼，即平均楼层数为22层。
如果按一梯四户、一层建筑面积340㎡来算，可以盖12栋住宅，显然太密了。如果按每层810㎡来算，最多可以建成5栋，如果按每层676㎡算，可以建成6栋。
总之，所有住宅楼占地面积大概3740㎡，占总占地面积超过1/6，即使5000㎡的公共配套就建在主体建筑首层，未来小区园林景观也会非常“迷你”，跑步绿道就不用太指望了，估计5-10分钟就能逛完一圈儿吧。
江景资源也有点“勉强”。地块北望珠江，未来可观江景的只有北面单位，离江边直线距离近300米。与地块同在一水平线面上的隔壁楼盘万盛苑，其销售人员告诉见地君，站在11楼望江无压力。
不过，住在万盛苑某栋8楼的一位住户向见地君反映，离江较远，前方也有仓库，阻挡了一部分视野，只能说“看得见江，但不是临江的感觉”。
况且，根据《2016广州经营性用地供地蓝皮书》中的土地规划图示意，中原研究部判断，地王北部的物流园地块，未来或也将作为居住用地开发，届时新建楼栋，可能更加阻挡地王盘的江景视野。
除 此之外，地王周边的城市面貌也欠佳。见地君在现场看到，地王南面是一片低矮村屋，不乏违章搭建的建筑；生活配套虽应有尽有，但档次比较低端；沿着如意街进 入地王的一条400米左右的村路两旁，流动商贩众多。东面是汽车厂和华大物流公司所在地，出入大型物流卡车较多。地王未来如果要建成中高档小区，这周边状 况实在有点“不搭”。
和 中心区几大热门板块比，虽然广钢目前周边商业配套和广州新地王类似，稍显低端，但广钢的背后，是政府千亿投资的支撑，未来还要建32所学校，据说学位密度 堪比广州顶级学位房区域老东山；与广钢一江之隔的广纸，自带老城区人文氛围，贴近一线江景，改造后极有可能成为下一个滨江东；天河奥体板块虽然缺乏政策扶 持，但环境优良，空气质量高，居住体验在中心区来说应该是最好的。综合起来看，广州新地王的配套和环境远远赶不上其他几块中心区热门宅地。
从规划图上看，地块还有一处“硬伤”：西面毗邻隧道或高架桥建设用地，未来小区下方将有地铁11号线穿行而过。
一位建筑设计研究院人士告诉见地君，高架桥主要是空气和噪音污染，如果能距离50米以上，问题就不大；地块下方有地铁穿行，小区主体建筑若能避开地铁隧道，土体本身有隔震作用，离得远了震动会衰减，“就看开发商如何规划住宅楼布局了。”
地铁从家门口路过，也让广州新地王所在的石围塘站成为了片区内的交通枢纽：佛山地铁5号线、广州地铁22号线、广州首条环城地铁11号线在此交汇，另外还有广佛江珠城轨在此接驳，有轨电车“广钢线”也在此站停靠。未来将加强该地块与外围区域的联系和交流，便于市民外出。
不过也正因如此，业内普遍认为，畏于高房价的自住客极大可能会分流到几个地铁站外的佛山地界购房。
“几站外是高科技、金融产业集中的佛山千灯湖板块，将会成为广州未来向西发展的热门商务区，广佛同城趋势会加强，地块所在的白鹅潭经济圈将成为广佛CBD，现今不少广州客已经在那安家落户。”合富辉煌首席市场分析师黎文江向见地君表示。
“但现在这些都还看不到。所以作为投资比较合适。等过几年房价涨上去，投资回报率也会升高。”黎文江判断。
然而，一部分人已经因芳村板块房价渐长，而选择到北上金沙洲方向的佛山地界购房。一位住在新地王附近的芳村居民告诉见地君，家姐、同学、朋友早些时候都在毗邻金沙洲的南海买了房子。
“那里每平米房价还不到一万。”
2一场“让别人无地可拿”的战斗
就是这样一块不被业内看好的、质素不算高的“地王”，实际上，在开拍前就已经“硝烟”弥漫。
岭海街12号，原广东华大物流公司的仓储用地，已经很久没有迎来如此热闹的场面了。据门卫透露，这片地上的仓库好几年前就拆掉了，早已是“残垣断壁”，废墟一片。
自从7月16日广州国规委将这块地挂出公告，每天早上一开门，就有源源不断的开发商拿着公司介绍信来，请求开放行条。“东莞、深圳的车最多，其次是佛山顺德南海的车。”门卫告诉见地君。据地块隔壁的三汽车厂门卫回忆，就在十天前，还有一波大概五六辆车的人来看地，车牌是顺德、番禺的。“半个小时左右就看完走了。”
“起码有十几家开发商来看过地。”华大物流门卫表示，“不过，从8月4日开始，就没有开发商来了。”经查阅，地块网上报名时间即截止至4日17时。
东莞临近广州东部，在“广州东进”的规划下，此前有包括广州在内的全国开发商到东莞“抢地”，比如上半年阳光城在东莞南城拍出商业地王，广州时代地产在东莞横沥拍出住宅地王，目的都是在临穗边界深挖被限购的广州客市场，以谋求更高利润。
倒是鲜见东莞开发商到广州“抢地”。“可能是在东莞有开发项目的外地房企前来探路。”黎文江向见地君表示，也有可能是广钢开发商想拿下这块地，和广钢联合开发。
不过，随着三四线房地产市场萎靡不振，近年来外地品牌开发商开始回归一线，而地价房价均处洼地的广州成为他们的必争之地。
华润置地、金融街、龙湖、深振业、远洋、华发、金茂、金地等实力强劲的“过江龙”，来势汹汹，瞄准的都是广州中心区地块，欲与本地老牌开发商分一杯羹。恒大、中海、保利、富力、越秀、雅居乐等“地头蛇”一方霸主的境地正在被打破。
进广州，先夺地。这些外地开发商瞄准中心城区，出手豪迈，在公开市场上只求胜算，加价毫不手软，于是从广钢到广纸，再到奥体板块，几乎每出一块地都是“地王”。从后期售价来看，广州中心城区平均地价在平均房价占比超过50%。
比 如2014年2月，华发、金融街、深振业分别以21568元/㎡、20337元/㎡及18254元/㎡的楼面地价拿下广钢首批部分地块，和今天一样，因为 达到最高限价，还要再加上3000元/㎡的配建成本，折合楼面地价均超过2.3万/㎡。虽然后期几次出让中，不少房企都通过再次补拿地块而使地价成本降至 1.8万左右，但两年多过去了，广钢楼盘平均售价都在3万左右。
广 州阳光家缘网站显示，广钢最早推出的楼盘中海花湾壹号，近半年网签均价为31591元/㎡，葛洲坝保利曼城29572元/㎡，金融街融穗华府30506元 /㎡，即便是今年才开盘的北大资源·博雅1898，网签均价也才32236元/㎡，而8月12日以开盘价超4万/㎡的新闻刷屏的保利葛洲坝海德公馆，此前 网签均价显示也不过才33585元/㎡。
见地君算了一笔账：按毛利润率≈[ 售价*（1-14%综合费）-0.4万工程成本-楼面地价*（1+3%契税）]/售价（单位：万元）计算，广钢新盘平均毛利率也只有16%左右，净利率再折一半，基本只有8%左右。
天河奥体板块的情况也差不多。比如2014年龙湖以16865元/㎡竞得土地，如今近半年网签均价为33495元/㎡，毛利率约为22%，净利率约为11%。
如果按照14%综合费、3%契税、0.4万/㎡工程成本计算，雅居乐地王未来卖到4.9万/㎡才有0.8%的毛利，要卖到6万以上才有15%的毛利率。“要想两年‘解套’，意味着地王板块的房价年环比要连续上涨20%，但这显然是不可能的。”方圆地产首席分析师邓浩志表示。
“现在中心区的新房，利润能有10%，就算大丰收了。”一位外地品牌开发商人士向见地君透露。
“本地房企，如富力、碧桂园、珠江投资已经习惯了通过‘运作土地’来获得利润，通过公开市场，豪掷几十亿，换取10%以内回报，非其所愿。”广州同创卓越房地产投资顾问总经理赵卓文在2014年就已发表过如此观点。
一位参与今天抢地的广州本地开发商人士也向见地君透露：“公司少于15%的净利率都不会拿地。”
因此，近年来部分本地开发商在广州的市场份额正在逐渐减少。比如昔日“不出城（区）”的富力地产，如今在广州土储寥寥无几，中心区再无新盘，甚至去年开始首次“出城（区）”在萝岗笔村拿地。又如中海地产，在广州只剩下萝岗的中海誉城和荔湾广钢内的中海花湾壹号，前者已进入尾盘清货阶段，后者距首次开盘已近一年，才去化24%。
而此次拿地的雅居乐，早已多年未在中心区拿地，此前的拿地策略，也一直倾向开发郊区大盘以及旅游地产大盘，在广州也多在番禺、花都、黄埔、从化等地价低廉的外围区域徘徊。
此次雅居乐回归中心区高价拿这如此小的宅地，并且在竞价过程势在必得，可见其争夺广州地位意愿强烈，也与2015年雅居乐开始调整战略，决定回归一二线城市中心，同时将重心转移为“开发刚需盘”息息相关。但也意味着，未来雅居乐拿地的成本将大幅提升。
错过了广钢便宜的地价，又在广纸地价高企时拿地，加上此次在荔湾拍下广州单价地王，是否意味着，雅居乐在一线城市中心高价拿地之路上，只能背水一战了？
“在当前一线城市土地资源越来越稀缺的情况下，开发商在看起来完全不赚钱的情况下继续抬高地价，主要原因在于能够持续经营，以应对未来没有土地储备的状况。”华泰证券房地产首席谢皓宇在8月14日报告中指出。
“就是拿自己的地王，让别人无地可拿。”
3中心宅地推后出让，真能控“地王”？
今年上半年，全国大中城市土地市场火爆，北京、上海、南京、合肥等一线和二线热点城市“地王”频出，平均楼面地价大幅上涨，同比去年普遍上涨超过五成。
在 地王驱动下，合肥、厦门、南京等多个热点城市房价环比涨幅超过一线城市。在地市楼市双双过热趋势下，中央开始了“分城施策”，有的城市出台限购限贷，有的 城市由单纯针对住宅市场的限预售转向调控土地市场价格，包括设定土地拍卖限价红线、提高拍卖保证金、缩短土地出让金缴纳时限等。
而广州今年上半年仅完成卖地计划的25%（占地面积），其中，成功出让的9宗宅地，全部位于外围郊区（增城6宗，花都3宗）。在供地计划“蓝皮书”中提到的中心区宅地（天河2宗，海珠1宗，白云11宗）出让时间，全都推后到了下半年。
据悉，这是广州市“及时调整供地策略，防止地王对楼价刺激”的应对之举。
但是在北京大学公共经济研究中心研究员韩世同看来，此举恰恰是造成广州新地王的“罪魁祸首”。保利集团副总兼东南区域董事长余英也曾私下吐槽，上半年应该多拍地，才不容易出地王。
“而且地王会给人造成误导，觉得广州必升无疑。”韩世同向见地君表示，如果广州不涨价，地王就很“危险”。
如上图，根据国家统计局70城房价数据，2016年1-6月，广州房价同比涨幅虽还在上升，但增速曲线已放缓；环比更是出现了下滑。另外，跟其他一线城市比，广州房价涨幅指数始终是“垫底辣妹”，与同在广东的深圳之间差了30-40个百分点之多。
“下半年房价不跌就算好的了。”韩世同认为，如果一味通过推高地价来使房价上涨加快，那么牺牲的就是成交量。
据 中原研究院数据显示，2016年广州新建住宅成交面积在一线城市中已拔得头筹：第一季度，广州成交面积为286.8万平方米，位居北上广深行列第二位；第 二季度，广州抢得一线城市第一名；从整个上半年的成交数据来看，广州成交面积涨幅最大，同比上涨20%。仅从这个数据来看，一线城市的排位也已变为“广上 北深”。
韩世同告诉见地君，上半年在去库存的主基调下，广州去化确实比较快，目前库存周期已恢复到8个月左右的健康水平，如果追求高地价高房价的话，成交量下滑到近两年平均水平时，去化周期又要再往上翻一倍。
不过，高地价也不能全赖政府。谢皓宇认为，其根本原因在于去库存的大背景下，这些城市招拍挂土地一直会成为稀缺资源，考虑到目前开发商平均3年开发、4年结算的周期，未来大企业的库存将持续减少，拿地将成为必然之路。
“地价太高，确实也有开发商推波助澜的原因。”朗诗集团田明在近期博鳌论坛采访中坦言。
面对开发商的集体“无奈”，中国经济体制改革研究会副会长樊纲直接开炮：“地价太贵，你别去拍啊！”
然而，不拍又能如何呢，并购开发，还是介入城市更新？
“去库存一定会给予宽松环境，以达到需求端去库存的目的，特别是在当前三四线城市的销售主要因为一二线的带动的情况之下，希望在宽松环境中通过并购的方式获得土地将会变得十分困难。”谢皓宇一语中的。
广州的城市更新项目对开发商而言，也正在失去“诱惑”力。2016年1月1日，广州“城市更新1+3新政”开始实施。虽然核心是“让土地权属人与政府共享土地增值收益”，但在细节上，见地君观察到，广州城市更新项目的主导正在从企业和村民手中，转移到了政府手中。
比如以前广州城中村的项目改造方案编制工作主要交给市场，由企业和村来主导，现在新政要求这个工作交给政府来做，同理，城市更新的基础数据调查，项目策划和规划，都从市场转回到政府。
“政府在收益分成上做了很多调整，村民和开发商基本上是无利可图。”韩世同告诉见地君，在新政之前，万科文冲村、保利天悦等城市更新项目，还算是比较成功的案例。
