全球住宅最贵前五城市中国占3席
纽约落榜全球最贵 房产回报中国居首
中国大城市不动产价格与投资回报，如何完胜纽约市场？
本刊纽约新闻中心 张静
纽约一直被奉为全球住宅价格的标杆。然而，2016年，“老大哥”纽约终于松了一口气。在Oxford Economics 最新的一份报告中，全球房价排名前五的最贵城市里，居然都没有纽约的踪影。
这份报告主要参考的数据是目标城市人口的收入和房价比。报告指出，在香港、孟买、北京、上海，要购买一个970平方英尺（90平方米）的公寓需要一个中位收入家庭积攒30年才能担负得起。
值得说明的是，在全球排名前五的城市里，只有一个城市不在亚洲——另一个是排名第五的伦敦。
京港沪领跑最贵房价榜
香港已经连续七年占据全球住宅最贵城市宝座。
根据最近的人口调研报告数据显示，2016年其住宅中位价是中位家庭年收入的18.1倍（2015年曾是19倍）。香港中环写字楼超越伦敦、纽约，也高达302美元/平方英尺。
香港似乎已经恢复了往日的经济活力。
先是2016年富豪抢购中环房子，再是2017年抢购港股——12月23日，恒指21574.76点，截至2017年2月15日收盘23994.87点，涨幅高达11%，数据显示，2017年前一个半月通过两市港股通流入的资金合计达378.98亿元。
香港之外，中国大陆最贵的城市是北京，其平均住宅价格超过4万人民币/每平方米。
与北京比肩的自然是上海。作为中国房地产投资最热的城市之一，上海的房地产价格在2016年平均增长了40%。在人们的意识里，上海的住宅价格好像已经“很难下降了”。
一方面，2015年股灾之后，受制于投资渠道单一及信贷充沛，投资者的资金纷纷流入了楼市，导致2016年很多中国城市房价过热。另一方面，大城市可负担住宅的减少不仅成为人们的社会问题，近期更引发经济学家关于“中国经济是否过热”的担忧。
孟买与伦敦
在欧洲低迷，美国复苏有限的背景下，中国和印度显然是表现非常不错的两个经济体。
印度孟买也荣登全球最贵住宅城市“亚军”宝座，其房屋价格和月收入比“是印度城市里最高的”。报告说，随着国民财富的增加，一方面，成百万人依然居住在嘈杂的贫民窟，另一方面，印度的开发商却很难在拥挤的城市找到可开发地块。
2016年11月份开始，受印度总理莫迪收回大额纸币、打击腐败和偷税漏税的影响，印度房地产市场受到很大压力——印度大部分买家都现金交易住宅，以逃避税收。据此，PropEquity，一家数据提供者，预计，2017年孟买住宅价格可能会下降30%。
一边是蓬勃发展的中国和印度，另一边则是老牌的大英帝国——伦敦排在了榜单第五名，而纽约已被挤出了前五。
经过数十年的增长，伦敦房价已经让大部分居民无力承担了。自2013年以来，伦敦住房价格每年都以两位数增长，其住房的平均价格已经从2006年的25.7万英镑上升到2016年的47.4英镑，涨幅高达84%。
政府为了控制房价，不得不向奢侈住宅征收更高的印花税，向新的投资型住宅征收新的印花税，可惜的是这些举措并没有对平抑房价起到什么效果。不过，最近对经济学家的一份调研显示，有可能伦敦2017年的房价会下降。
纽约的陷落
在人民币贬值，所谓全球财富大转移的鼓吹下，很多人出逃北上广，跑到纽约、悉尼等地置业。然而，如上文所指，2016年中国楼市的灿烂，让他们悔不当初，对外国投资政策的不了解更让他们骑虎难下，“哭晕在厕所”。
一个典型的案例来自于遗产税陷阱。《东地产财经周刊》了解到，王先生刚在洛杉矶买了一套价值110万美金房子，没想到，一场意外夺取了他和太太的生命。唯一的儿子小王按“常理”自然要继承这套房子。然而，当小王前往办理手续的时候，却被告知，因为王先生之前没有订立“living trust”（生前信托），房子要进入Probate程序，小王需要雇请律师，向法院证明自己有权利继承该套房子。该过程一般需要1-2年时间，粗粗一算，小王需要为此程序支付至少5万美金。
好不容易走完程序，小王也不能直接收到房子，因为，他作为外国人，只有6万美金的遗产免税额，超过6万美金部分要按40%缴纳遗产税。
此外，所得税陷阱是另一个难题。李太太2015年在悉尼买了一套公寓楼花，交了10%的首付，按约定，房屋今年交付，李太太需支付完其他首付款并办理贷款。然而，这两年，悉尼央行收紧了海外人士购房政策，大部分银行都取消了纯海外贷款项目，只有一些小银行或基金可以办理这块业务——成本是高昂的手续费，和高达7%-8%的年贷款利息。
更大的问题是，在悉尼，如果纯外国人出售住宅，所有收益都要按照个人收入交税。根据最新外国人税表，收益在8.7万澳币以内试用税率32%，在8.7万澳币-18万澳币之间，超过8.7万澳币部分适用税率37%！李太太担心，如果办不出贷款，所投首付款和近4%的印花税血本无归。也担心如果办出贷款，房子要年涨幅10%-15%以上才能有盈余，而即便有了盈余，她也要负担30%-40%的投资收益税！
这实在不是一个明智的投资。
不管是房产税、遗产税还是所得税，发达国家繁复的税收体系不仅增加了税收，或许某种程度上也起到了抑制投资的作用。 同外国这些控制房价的税收政策相比，中国的调控政策尚未打击持有环节，未来这些最贵城市的房价变数，很大程度上也将取决于类似的因素。
